Na atual conjuntura do mercado imobiliário brasileiro, temos acompanhado cada vez mais casos de imóveis, residenciais ou comerciais, que mesmo após serem quitadas pelos adquirentes, tem em sua matrícula ou certidão de ônus, a permanência da hipoteca dada em garantia pelas construtoras ao financiamento adquirido junto a instituições financeiras.
Em muitos casos, a hipoteca permanece em razão da ausência de quitação do financiamento gravado sobre a incorporação, mantendo-se as hipotecas das unidades como uma garantia ao financiamento total da obra, porém, tal garantia não pode ser mantida em face do consumidor que adquiriu e quitou a sua respectiva unidade junto à construtora ou incorporadora.
Entretanto, muitos consumidores têm passado por esse enorme dissabor, encontrando dificuldades para que a construtora resolva de forma amigável e rápida, o que é na verdade um direito líquido e certo do adquirente e uma obrigação da construtora.
Sensível a esta realidade, a jurisprudência pátria tem declarado a ineficácia ou o cancelamento da garantia hipotecária gravada sobre as unidades autônomas de um empreendimento quando este ônus real é dado em garantia do financiamento daquele empreendimento, conforme Súmula 308 do STJ “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
Isso porque o credor hipotecário, uma instituição financeira, age com negligência em não observar a situação do empreendimento já oferecido ao público e, muitas vezes, com preço total pago por adquirente de boa-fé, como tem acontecido em diversos casos.
Para conseguir outorgar a escritura em nome do comprador, se o imóvel adquirido estiver hipotecado, uma solução será a propositura de Ação Judicial, contra a construtora e a instituição financeira, com a finalidade de se determinar, por sentença, a baixa do gravame hipotecário, ou seja, a liberação da hipoteca, junto à instituição financeira, obrigação esta assumida pelos promitentes vendedores, de liberação da hipoteca que grava o bem imóvel, totalmente quitado, sob pena de multa diária.
Caso tenha sido celebrado contrato de compromisso de compra e venda com a construtora, comprometendo-se a adquirir um apartamento, e o preço foi integralmente pago, nos termos do contrato e esta unidade foi dada em hipoteca ao banco corréu, pela construtora, como garantia do empréstimo para realização da obra, é obrigação da construtora liberar esta hipoteca.
A hipoteca, nessa circunstância, é ônus assumido pelo vendedor no seu exclusivo interesse de custear a edificação, não podendo ele transferir para o adquirente a obrigação resultante do financiamento.
Assim, o negócio jurídico firmado entre a construtora e o agente financiador, não pode atingir os direitos do consumidor e adquirente da unidade autônoma através do contrato de compra e venda cujo valor foi inteiramente quitado.
Por isso que o pedido deve ser provido judicialmente, pois esta hipoteca é ineficaz relativamente ao adquirente, consoante à orientação cristalizada pelo C. Superior Tribunal Justiça na Súmula 308.
Wellington Tolentino Bento
OAB-DF 51.315
Advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção do Distrito Federal.
Especialista em Direito Cível, em especial Direito de Família e Sucessões, Direito Tributário e Imobiliário
Contador
Especializado em Auditoria e Perícia pela FVG
Mestre em Ciências Contábeis
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