Na atual conjuntura do mercado imobili\u00e1rio brasileiro, temos acompanhado cada vez mais casos de im\u00f3veis, residenciais ou comerciais, que mesmo ap\u00f3s serem quitadas pelos adquirentes, tem em sua matr\u00edcula ou certid\u00e3o de \u00f4nus, a perman\u00eancia da hipoteca dada em garantia pelas construtoras ao financiamento adquirido junto a institui\u00e7\u00f5es financeiras.<\/p>\n\n\n\n
Em muitos casos, a hipoteca permanece em raz\u00e3o da aus\u00eancia de quita\u00e7\u00e3o do financiamento gravado sobre a incorpora\u00e7\u00e3o, mantendo-se as hipotecas das unidades como uma garantia ao financiamento total da obra, por\u00e9m, tal garantia n\u00e3o pode ser mantida em face do consumidor que adquiriu e quitou a sua respectiva unidade junto \u00e0 construtora ou incorporadora.<\/p>\n\n\n\n
Entretanto, muitos consumidores t\u00eam passado por esse enorme dissabor, encontrando dificuldades para que a construtora resolva de forma amig\u00e1vel e r\u00e1pida, o que \u00e9 na verdade um direito l\u00edquido e certo do adquirente e uma obriga\u00e7\u00e3o da construtora.<\/p>\n\n\n\n
Sens\u00edvel a esta realidade, a jurisprud\u00eancia p\u00e1tria tem declarado a inefic\u00e1cia ou o cancelamento da garantia hipotec\u00e1ria gravada sobre as unidades aut\u00f4nomas de um empreendimento quando este \u00f4nus real \u00e9 dado em garantia do financiamento daquele empreendimento, conforme S\u00famula 308 do STJ \u201cA hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda, n\u00e3o tem efic\u00e1cia perante os adquirentes do im\u00f3vel<\/strong>.\u201d<\/p>\n\n\n\n Isso porque o credor hipotec\u00e1rio, uma institui\u00e7\u00e3o financeira, age com neglig\u00eancia em n\u00e3o observar a situa\u00e7\u00e3o do empreendimento j\u00e1 oferecido ao p\u00fablico e, muitas vezes, com pre\u00e7o total pago por adquirente de boa-f\u00e9, como tem acontecido em diversos casos.<\/p>\n\n\n\n Para conseguir outorgar a escritura em nome do comprador, se o im\u00f3vel adquirido estiver hipotecado, uma solu\u00e7\u00e3o ser\u00e1 a propositura de A\u00e7\u00e3o Judicial, contra a construtora e a institui\u00e7\u00e3o financeira, com a finalidade de se determinar, por senten\u00e7a, a baixa do gravame hipotec\u00e1rio, ou seja, a libera\u00e7\u00e3o da hipoteca, junto \u00e0 institui\u00e7\u00e3o financeira, obriga\u00e7\u00e3o esta assumida pelos promitentes vendedores, de libera\u00e7\u00e3o da hipoteca que grava o bem im\u00f3vel, totalmente quitado, sob pena de multa di\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n Caso tenha sido celebrado contrato de compromisso de compra e venda com a construtora, comprometendo-se a adquirir um apartamento, e o pre\u00e7o foi integralmente pago, nos termos do contrato e esta unidade foi dada em hipoteca ao banco corr\u00e9u, pela construtora, como garantia do empr\u00e9stimo para realiza\u00e7\u00e3o da obra, \u00e9 obriga\u00e7\u00e3o da construtora liberar esta hipoteca.<\/p>\n\n\n\n A hipoteca, nessa circunst\u00e2ncia, \u00e9 \u00f4nus assumido pelo vendedor no seu exclusivo interesse de custear a edifica\u00e7\u00e3o, n\u00e3o podendo ele transferir para o adquirente a obriga\u00e7\u00e3o resultante do financiamento.<\/p>\n\n\n\n Assim, o neg\u00f3cio jur\u00eddico firmado entre a construtora e o agente financiador, n\u00e3o pode atingir os direitos do consumidor e adquirente da unidade aut\u00f4noma atrav\u00e9s do contrato de compra e venda cujo valor foi inteiramente quitado.<\/p>\n\n\n\n Por isso que o pedido deve ser provido judicialmente, pois esta hipoteca \u00e9 ineficaz relativamente ao adquirente, consoante \u00e0 orienta\u00e7\u00e3o cristalizada pelo C. Superior Tribunal Justi\u00e7a na S\u00famula 308.<\/p>\n\n\n\n Wellington Tolentino Bento<\/p>\n\n\n\n OAB-DF 51.315<\/p>\n\n\n\n Advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – Se\u00e7\u00e3o do Distrito Federal.<\/p>\n\n\n\n Especialista em Direito C\u00edvel, em especial Direito de Fam\u00edlia e Sucess\u00f5es, Direito Tribut\u00e1rio e Imobili\u00e1rio<\/p>\n\n\n\n Contador<\/p>\n\n\n\n Especializado em Auditoria e Per\u00edcia pela FVG<\/p>\n\n\n\n Mestre em Ci\u00eancias Cont\u00e1beis<\/p>\n\n\n\n